La construcción se estanca en las zonas con mayor déficit de vivienda

Los principales núcleos urbanos de España, que a su vez son los que tienen una mayor tensión en el mercado inmobiliario, están viendo estancarse o incluso caer su producción de obra nueva. Esto se debe a una desconexión entre la oferta de nuevos inmuebles y las zonas con más demanda, según un informe publicado este martes por la sociedad de tasación UVE Valoraciones. El estudio se basa en los datos oficiales de inicios de obra nueva (los visados edificar viviendas) del pasado noviembre, los últimos disponibles, y los compara con la situación a principios de 2024. Las cifras constatan que pese a que la construcción escaló un 9% a nivel nacional entre marzo y noviembre, el porcentaje es dispar entre las provincias, e incluso resulta desfavorable para las que tienen más acentuada la crisis habitacional. El caso de Madrid, con un descenso del 1,47% en el número de nuevas casas iniciadas, o de Barcelona, donde apenas creció un 1,95%. La tasadora contrasta esto con el déficit estimado de 107.000 y 85.000 hogares, respectivamente, en ambas provincias.

Al analizar las tendencias en los últimos años, los investigadores señalan que Madrid inició más de 20.000 viviendas anuales en 2022, pero esta cantidad disminuyó en 2023 y 2024, lo que supone un enfriamiento en la producción. Barcelona también alcanzó su máximo en 2022, situándose “por encima de los niveles previos a la pandemia”, pero “sin una reactivación suficiente”, matiza el informe.

El problema va más allá de las dos circunscripciones más pobladas. En Baleares, una de las provincias con mayor presión de demanda por el turismo y con precios más elevados, la caída reciente de la edificación alcanza el 11,4%. El informe destaca que es la provincia con mayor déficit de viviendas en relación a su parque total. En un territorio donde se venden casi 4.000 viviendas por año a no residentes, agregan los autores del análisis, “la producción resulta peligrosamente baja”. En Canarias, tanto en Las Palmas como en Santa Cruz de Tenerife, el tropiezo fue aún más pronunciado, de más del 20%.

Entre los mercados provinciales más importantes, Sevilla es el único donde el sector del ladrillo parece gozar de buenísima salud. Entre marzo y noviembre de 2024 los permisos para construir se incrementaron un 30%. Un comportamiento que, según UVE Valoraciones, no es exclusivo de este periodo. El informe destaca que la construcción ha aumentado de forma constante en esa provincia desde 2019, hasta alcanzar niveles tres veces superiores a los de antes de la crisis ocasionada por la covid. “Esta reacción es la que debería replicarse en provincias como Madrid y Barcelona para mitigar el déficit acumulado de los últimos años”, advierten los autores.

Por su parte, en Alicante, la provincia con mayor porcentaje de compra por parte de no residentes, se impulsó la cantidad de viviendas iniciadas entre marzo y noviembre un 9%, un crecimiento que la tasadora juzga insuficiente. Y en Málaga —donde se estima un déficit de 15.000 viviendas y se venden anualmente más de 10.500 a no residentes— la variación fue del 6% y los niveles de construcción siguen por debajo de los de 2019. Más corto fue todavía el repunte en Valencia (4%), donde harían falta alrededor de 64.000 inmuebles.

Pese a los saltos marginales en algunas de las zonas más tensionadas, estas siguen siendo los territorios en los que más volumen se construye. En concreto, si se ordena a las provincias por la cantidad de obras nuevas que acumulaban entre noviembre de 2023 y el mismo mes de 2024, las diez primeras acaparan seis de cada diez permisos. Son Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Alicante, Valencia, Murcia, Baleares, Valladolid y Almería.

Sin embargo, el informe concluye que pese a esa concentración, las zonas donde más obra nueva falta para satisfacer una demanda creciente “por la creación de nuevas familias, la necesidad de enjugar un déficit acumulado durante los últimos años o para hacer frente a la demanda de compra de no residentes”, no dan la talla. En esta línea, Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, señala que “los datos muestran que la construcción sigue respondiendo más a la disponibilidad de suelo y financiación que a la demanda efectiva”. Y esto “está agravando la escasez de inmuebles en los principales mercados de España”, sentencia.