El impulso a la construcción por parte del gobierno apenas hace diferencia en la crisis inmobiliaria de Alemania

Cualquier persona con ingresos medios en una gran ciudad alemana que busque un apartamento de alquiler que cueste menos de un tercio de sus ingresos netos está buscando una aguja en un pajar. Los apartamentos son escasos y caros. Tan caros que las personas solteras, de media, tienen que pagar el 40 % de sus ingresos netos por un apartamento recién alquilado en Múnich. La situación no es mucho mejor en Hamburgo y Berlín, con alquileres del 36 % en ambos casos.

En los últimos 10 años, los alquileres de apartamentos anunciados en línea con una superficie de entre 40 y 100 metros cuadrados han aumentado una media del 50 %. En Berlín, los alquileres nuevos incluso se han duplicado, según un análisis del Ministerio de Construcción basado en datos del Instituto Federal de Investigación en Construcción, Urbanismo y Desarrollo Territorial. Quienes buscan piso en la capital alemana tienen que pagar una media de más de 18 euros por metro cuadrado para alquilar un apartamento nuevo. En Múnich, que sigue siendo la ciudad más cara de Alemania, el alquiler supera incluso los 22 euros, según un estudio del instituto de investigación y consultoría Empirica.

No se vislumbra una mejora rápida de la situación de los inquilinos. Las inversiones en construcción residencial llevan unos tres años en descenso. Si bien los permisos de construcción aumentaron un 4,3 % en los primeros cuatro meses de este año en comparación con el mismo período del año anterior, según la Oficina Federal de Estadística, esto se debió únicamente al mayor interés de los constructores por las viviendas unifamiliares, con un 15,4 % más de permisos emitidos que en el mismo período del año anterior.

El factor clave probablemente sea la bajada de los tipos de interés de las hipotecas. Actualmente, los prestatarios pagan un interés medio del 3,6 % por un préstamo a tipo fijo a diez años. A finales de 2023, el coste de la financiación seguía siendo del 4 %. Además, los salarios han aumentado algo más que los precios al consumidor en los últimos dos años, con un incremento real de aproximadamente el 1,5 % anual. Esto ha mantenido las viviendas unifamiliares tan asequibles como lo fueron entre 2006 y 2010.

Sin embargo, la situación es diferente en lo que respecta a la construcción de viviendas de alquiler. El número de permisos de construcción para viviendas multifamiliares disminuyó un 0,1 % en los primeros cuatro meses de este año en comparación con el mismo período del año anterior. Esto a pesar de que la demanda de viviendas de alquiler está en auge, en parte debido al crecimiento de la población .

Muchos promotores inmobiliarios se ven afectados por el drástico aumento de los costes de construcción de las constructoras en los últimos años, mientras que los precios de venta de los inmuebles han caído. «La relación entre los ingresos por ventas de los promotores y sus pagos a las constructoras es peor que nunca desde la reunificación», escriben economistas de Commerzbank en un estudio reciente sobre el mercado inmobiliario alemán. Debido a la reducción de los márgenes de beneficio, los promotores inicialmente están haciendo todo lo posible por subir los precios en lugar de abordar nuevos proyectos, como prevén los economistas de Commerzbank.

El aumento vertiginoso de los costes de construcción ha llevado a una situación en la que, en muchos casos, se requiere una renta neta (sin incluir los gastos de servicios públicos como electricidad, gas y agua) de entre 18 y 20 € por metro cuadrado para cubrir los costes de alquiler de los edificios nuevos, según un informe de la Asociación Federal de Empresas Inmobiliarias y de Vivienda de Alemania (GdW). Solo unos pocos inquilinos pueden permitirse alquileres de este nivel. Esto alimenta el descontento entre la población, que en un 53 % vive de alquiler.

El gobierno alemán ha reconocido el potencial socialmente explosivo de la escasez de viviendas. Por ello, el miércoles presentó la "Ley para Acelerar la Construcción de Viviendas y Asegurar la Vivienda", que entrará en vigor este otoño. Esta ley estipula que, en el futuro, las autoridades supervisoras de la construcción en Alemania podrán aprobar proyectos de construcción sin un plan de desarrollo, siempre que el municipio responsable lo apruebe. Esto pretende desburocratizar y agilizar los proyectos de construcción. Actualmente, según la ministra federal de Construcción, Verena Hubertz, el proceso de un plan de desarrollo en una gran ciudad alemana tarda una media de cinco años.

Además, la ley otorga a los municipios la oportunidad de desviarse de los planes de desarrollo existentes si esto crea espacio habitable adicional, ya sea mediante nuevas construcciones, densificación, la adición de plantas adicionales o un cambio en el uso de los edificios existentes. El impulso a la construcción generará inversiones masivas en la construcción de nuevas viviendas, declaró con convicción el miércoles el ministro federal de Finanzas, Lars Klingbeil.

Sin embargo, es cuestionable si el esperado auge de la construcción se materializará. La Asociación Federal de Empresas Independientes de Bienes Raíces y Vivienda (BFW) critica este plazo por ser demasiado corto. La escasez de viviendas "definitivamente no se resolverá" para finales de 2030. Existe el riesgo de que el impulso a la construcción se vea frustrado. Por lo tanto, los expertos de la asociación piden que la opción de los municipios de desviarse de los planes de desarrollo se haga permanente o, al menos, se extienda hasta 2035.

Además, no está claro si los municipios realmente aprovecharán la mayor flexibilidad que ofrece el impulso a la construcción. Los promotores y las constructoras no tienen derecho legal a una decisión favorable de los municipios. La BFW teme que los municipios puedan negarse a aprobar proyectos de construcción sin justificación o por "razones puramente políticas". Por lo tanto, la Asociación de Bienes Raíces teme que sea "muy probable que los municipios se desvíen menos de lo esperado de las disposiciones del plan de zonificación a favor de la construcción de viviendas".

Además, los municipios pueden imponer requisitos urbanísticos a las constructoras si se desvían del plan de zonificación a su favor. Esto podría, en última instancia, dificultar la construcción en lugar de facilitarla. Por lo tanto, la BFW exige que los municipios estén obligados a aprobar los proyectos de construcción sin requisitos ni condiciones si resultan en la construcción de nuevas viviendas. De lo contrario, el objetivo del impulso a la construcción, simplificar la construcción de vivienda asequible, solo se logrará parcialmente.

Es poco probable que el impulso a la construcción tenga un gran impacto en los propios costos de construcción, que se han disparado en los últimos años. Para reducirlos, habría que armonizar las 16 normativas de construcción estatales, reducir los requisitos de construcción y flexibilizar la legislación sobre contratación pública, afirma Tim-Oliver Müller, director general de la Asociación Alemana de la Industria de la Construcción. Los costos de construcción son «la verdadera palanca para una mayor asequibilidad en el mercado inmobiliario», afirma Müller.

Sin embargo, el mayor obstáculo para la construcción de nuevas viviendas y, por ende, para unas rentas más moderadas es el límite de alquiler. El gobierno federal lo extendió hace unas semanas hasta finales de 2029. La normativa estipula que, en regiones con mercados inmobiliarios ajustados, las rentas de los nuevos alquileres no pueden superar la renta local comparable en más del 10 %. Por lo tanto, el límite de precio limita la rentabilidad de los inversores y, por consiguiente, reduce su disposición a construir nuevas viviendas.

El hecho de que el límite de alquileres actualmente solo se aplique a edificios antiguos no cambia esta situación. No se aplica a los alquileres de apartamentos ampliamente modernizados ni a los de edificios nuevos alquilados por primera vez después de 2014. El problema radica en que los políticos pueden cambiar en cualquier momento la fecha límite a partir de la cual los edificios quedan sujetos al límite de alquileres. Hace unas semanas, la ministra de Justicia, Stefanie Hubig, propuso extender el límite de alquileres a todos los edificios residenciales construidos antes de 2019. De haber prosperado su propuesta, habría sido «una señal aún más devastadora para la inversión en vivienda», afirma Axel Gedaschko, presidente de la Asociación Alemana de Construcción y Vivienda (GdW).

Es probable que el debate que ha suscitado Hubig con su propuesta disuada aún más a los inversores. «Los inversores privados llevan tiempo retirándose del mercado debido al control de alquileres», afirma Ludwig Dorffmeister, experto en construcción del Instituto Ifo de Múnich. La regulación de precios contrarresta el intento del gobierno de crear más viviendas con el impulso a la construcción. «El control de alquileres agrava la escasez de viviendas que el impulso a la construcción pretende paliar», añade Dorffmeister.

Es más, el control de alquileres está dividiendo a la sociedad. Mientras que quienes residen a largo plazo en apartamentos protegidos por el control de alquileres a menudo permanecen allí, incluso si el apartamento ya no se adapta a sus circunstancias familiares, quienes buscan vivienda se pelean por los escasos y costosos apartamentos nuevos. Esto está disparando sus precios a niveles astronómicos. La escasez de viviendas no se debe a un fallo del mercado, sino a un "flagrante fracaso político", afirma Dorffmeister, economista del Ifo.

Esto es un pequeño consuelo para quienes buscan vivienda. Probablemente seguirán buscando una aguja en un pajar en Berlín, Múnich y Hamburgo por ahora, a pesar del auge de la construcción.