Die Wohnungskäufe explodieren, doch die Preise vertreiben junge Menschen und Geringverdiener.
Der Immobilienmarkt erlebt derzeit erneut einen Boom. 2024 war ein Jahr der Höhepunkte. Insgesamt wurden 715.429 Häuser verkauft, 12,4 % mehr als im Jahr 2023. Gebrauchthäuser, die auf den Markt kommen, werden nur wenige Tage lang angeboten, das Gleiche gilt für Neubauhäuser, die sogar vom Plan verkauft werden. Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Ausnahmesituation und nähert sich dem Niveau einer Blasentransaktion, nachdem er im Jahr 2005 fast eine Million Transaktionen verzeichnete.
Mit diesem guten Immobilienmarkt geht auch ein außergewöhnlicher Preisanstieg einher. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine nicht sozial betreute Wohnung nähert sich mittlerweile der 2.000-Euro-Marke, wie aus der offiziellen Beobachtungsstelle des Wohnungsbauministeriums hervorgeht. Grundbuchämter gaben diese Woche an, dass die Preiskurve im ersten Quartal 2025 weiter ansteigen wird. In 47 von 52 Provinzen gibt es Erhöhungen. Angeführt wird das Ranking der teuersten Städte von Donostia (durchschnittlich 5.824 €/m²), Madrid (4.716 €/m²), Barcelona (4.538 €/m²), Palma (3.735 €/m²) und Bilbao (3.129 €/m²).
Die Eigenheimverkäufe nehmen zu, und zwar ohne dass es auf dem Hypothekenmarkt irgendwelche Warnsignale gibt. Die Bank von Spanien hob diese Woche in ihrem Jahresbericht hervor, dass 86,5 % der Kredite dem Erwerb eines Erstwohnsitzes dienen. Darüber hinaus werden laut INE 38 % der Einkäufe in bar getätigt.
Spanien ist auch ein attraktives Land für Investitionen und Ausländer sind in erheblichem Maße am Markt beteiligt. Den Registerführern zufolge dürfte der Anteil der Fremdwährung bis März 2025 14 % erreichen. In einigen Bereichen ist die Besorgnis jedoch stärker ausgeprägt. Im ersten Quartal kauften Ausländer 30 % der verkauften Häuser auf den Balearen, 28 % in der Valencianischen Gemeinschaft und 25 % auf den Kanarischen Inseln. Ausländer verzerren den Markt in Touristengebieten, warnt die Bank von Spanien.
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Um diese Käufe zu verhindern, hat die PSOE eine neue Steuer für Nicht-EU-Investoren vorgeschlagen, die bis zu 100 Prozent der Transaktion betragen kann. Das heißt, die Steuer würde den Wert des Erwerbs verdoppeln. Die Steuer würde insbesondere Briten, Marokkaner, Chinesen und Ukrainer treffen.
Der Sektor erwartet, dass die Transaktionen und Preise in diesem Jahr weiter steigen werden.Das Hauptproblem beim Verkauf von Eigenheimen ist der begrenzte Bestand an Sozialwohnungen, die Familien, die aus dem System der kostenlosen Wohnungen gedrängt werden, angemessenen Wohnraum bieten können. Derzeit liegt die Quote des subventionierten Wohnungsbaus bei 3,4 Prozent und damit weit unter dem EU-Durchschnitt von 8 Prozent. Im Jahr 2024 wurden 9.567 Immobilien als geschützt eingestuft, der Großteil (5.884) stand zum Verkauf. Das sind noch kleine Zahlen.
Ignasi Martí Lazuna, Forscher in der Abteilung für Gesellschaft, Politik und Nachhaltigkeit an der Esade und Professor an der URL, warnte diese Woche auf der Construmat-Messe, dass der Zugang zu Wohnraum zu einem der Hauptfaktoren für Ungleichheit geworden sei. „Es gibt mehr Spannungen in der Gesellschaft“, beklagte er. Der Professor erklärte, dass für die Bedürftigen vor allem die Unterbringung im Mittelpunkt stehe, da das Phänomen der Zimmervermietung, bekannt als „vertikale Elendsviertel“, zunehme.
Gad3-Präsident Narciso Michavila betonte auf der Messe den Nachfrageschock, den der Markt erlebt. „Die demografische Entwicklung ist der Hauptfaktor, der diesen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum erklärt. In den Großstädten gibt es einen großen Zustrom arbeitsfähiger Migranten, die eine Wohnung brauchen“, bemerkte er. Das Bautempo – so fahre ich fort – decke den beschleunigten Bevölkerungszuwachs nicht ab. „In Madrid werden enorme Mengen an Wohnraum gebaut, und selbst dann wird es nicht ausreichen, um den Bedarf der gesamten Zuzugsbevölkerung zu decken“, schloss er. Der Wettbewerb um Wohnraum nimmt zu und schließt die weniger Wohlhabenden aus. Das Wohnungsbarometer des General Council of Technical Architecture und Gad3 belegt dieses Problem mit Zahlen: Für junge Menschen wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu finden, und 30 % der unter 30-Jährigen sind beim Kauf auf die Hilfe der Eltern angewiesen.
Bis 2025 prognostizieren die Immobilienbranche und Ökonomen ein weiteres Umsatzwachstum. Das Jahr begann mit der höchsten Anzahl an Transaktionen seit 2007, nämlich 183.140, was einem Anstieg von 20,7 % gegenüber 2024 entspricht. Auch die Preise steigen weiter, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 40 % im letzten Jahrzehnt, wie aus offiziellen Daten des Wohnungsmarktes hervorgeht.
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